Verhalen extra schade buiten boetebeding vergt scherpe formulering in koopakte

Wanner u een huis koopt, dan zult u in de door u te ondertekenen koopakte vrijwel altijd een boetebeding tegenkomen. U komt met dat beding met de verkoper overeen dat, als u de verplichtingen die u in de koopakte bent aangegaan – onder meer het afnemen van het huis – niet nakomt, u een boete van 10% van de koopsom aan de verkoper betaalt. Verkopers lijden door die niet-afname schade, soms ook meer dan waarin de contractuele boete voorziet. Kan de verkoper in zo'n geval ook aanspraak op die extra schade maken?


De meeste koopovereenkomsten (koopakten) bevatten een verwijzing naar de gebruikelijke NVM-voorwaarden. Die voorwaarden zijn anders dan de wettelijke voorwaarden bij het kopen en verkopen van een huis. In de wet staat dat wat op grond van een boetebeding moet worden betaald in plaats komt van de wettelijke schadevergoeding. Door af te wijken van de wettelijke regeling ontstaat ruimte om extra schade te verhalen op de koper. Echter, de verkoper heeft in dat geval niet altijd recht op de contractuele boete. Hoe zit dat?

Het is belangrijk voor de verkoper om in de koopakte ondubbelzinnig op te nemen dat de contractuele boete de mogelijkheid openlaat om aanspraak te maken op een vergoeding van alle meer geleden schade, voor zover deze de boete te boven gaat. Staat dat er niet of niet duidelijk in, dan kan de verkoper die aanspraak aan de rechter voorleggen. Ook dat luistert nauw: formuleert de verkoper die eis niet goed, dan loopt hij of zij het risico niet de volledige schade vergoed te krijgen.

De verkoper kan hier mogelijk nog aan ontsnappen met een beroep op aanvullende schadevergoeding naast de bedongen boete, die dan in plaats zou moeten komen van de wettelijke schadevergoeding. Dat beroep slaagt alleen als dat volgens de rechter redelijk en billijk is.

Wilt u meer weten over boetebedingen in uw koopovereenkomst? Bel ons voor het maken van een afspraak.