Vaste lage erfpachtcanon niet zomaar aan te passen

Wat is redelijk en billijk als een verpachter de canon – jaarlijkse vergoeding voor gebruik van de grond – wil aanpassen die anderhalve eeuw geleden op grond van eeuwigdurende erfpacht is vastgesteld? Aanpassen, zegt de verpachter, die wel wil profiteren van de waardeontwikkeling. Zo houden, vindt de erfpachter, er geldt immers eeuwigdurende erfpacht. Wie heeft gelijk? Interessante vraag als u te maken hebt met erfpacht.


Naar de maatstaven van waardeontwikkeling zou een erfpachtcanon die anderhalve eeuw gelden is vastgesteld nu 300 keer zoveel moeten opbrengen. Toen speelde bijvoorbeeld armenzorg nog een belangrijke rol bij het uitgeven van grond in erfpacht. Inmiddels zijn de grond- en huizenprijzen flink gestegen, zonder canonverhoging komt die alleen ten goede aan de erfpachter, de verpachter vist achter het net.

Op grond van de wet kan een erfpachtrecht 25 jaar na vestiging daarvan op grond van onvoorziene omstandigheden worden aangepast. Die onvoorziene omstandigheden moeten dan van dien aard zijn dat het niet redelijk of billijk is dat de akte ongewijzigd in stand blijft. Maar, aan de eisen die gelden om erfpacht te wijzigingen is niet zo snel voldaan. In de overgangswet op het nieuwe burgerlijk wetboek, dat in 1992 inging, staat dat het slechts in geval van onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan na 1 januari 1992 mogelijk is om bestaande erfpacht te wijzigen.

Het feit dat het uitgangspunt van armenzorg is verlaten dateert van al ver voor 1992. De prijsontwikkeling a 1992 is geen onvoorziene omstandigheid, dat is iets van alle tijden. Aangenomen mag worden – ook volgens de rechter – dat er bij het vestigen van de erfpacht rekening mee is gehouden dat er ooit sprake zou kunnen zijn van inflatie. Het niet kunnen profiteren van toekomstige waardeontwikkeling wordt geacht te zijn verdisconteerd in de vestigingsakte. En bovendien, inflatie is in ieder geval niet aan te merken als een onvoorziene omstandigheid.

Dat de verpachter vanwege de eeuwigdurende erfpachtcanon niet kan profiteren van de waardeontwikkeling terwijl de pachter dat wel doet is niet voldoende voor de conclusie dat de verpachter op grond van redelijkheid en billijkheid de erfpachtcanon mag aanpassen.

Wilt u meer weten over de (on)mogelijkheden om de erfpachtcanon aan te passen? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.