Rechtsbescherming voor minderheid in VvE

Nederland telt veel kleine appartementencomplexen. Vaak is een gebouw gesplitst in slechts twee appartementen. Als beide appartementseigenaren elk een even groot aandeel hebben, is beider invloed op stemuitslagen ook even groot. Het komt echter ook voor dat de ene appartementseigenaar een groter aandeel heeft dan de ander. Welke rechten heeft die ander dan om onevenredig nadelige besluiten voor hem of haar tegen te gaan?


De rechtbank in Den Haag heeft zich in een dergelijke situatie moeten bezig houden met een besluit van de Vereniging van Eigenaars (VvE) om een splitsingsakte te wijzigen. Het besluit is gebaseerd op een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Die meerderheid is volledig in handen van de begunstigde appartementseigenaar, die ook het grootste aandeel in het complex bezit. Volgens de regels van het spel is sprake van een rechtsgeldig besluit. Toch werd het besluit vernietigd. Wat was er aan de hand?

Het besluit van de VvE leverde geen wijziging op in de eigendomsverhoudingen in het gebouw, maar wel was het gevolg dat er een extra daklaag op het gebouw werd gebouwd. Het gevolg daarvan is dat het betreffende appartement meer volume in het appartement ontstaat en dat het geveloppervalk van het gebouw groter wordt. Dat zal ook extra onderhoudskosten opleveren. De vraag is of de eigenaar met het kleinste aandeel ook een bijdrage in die extra kosten moet leveren.

De eigenaar met het grootste aandeel is er niet met de toezegging dat hij die kosten zelf voor zijn rekening zal nemen. Een toezegging door die eigenaar heeft immers geen gevolgen voor de opvolgend eigenaar van het grote appartement.

Vanwege de onevenwichtigheid in het besluit zou het besluit voor vernietiging in aanmerking komen. Dat hoeft volgens de rechter niet zover te komen als de VvE binnen twee maanden na betekening van het vonnis het reglement aanpast met de bepaling dat de eigenaar van het grotere appartement en de eigenaren na hem alle extra kosten als gevolg van deze verbouwing betalen en de eigenaar van het kleinere appartement daarvan te vrijwaren. Als de VvE dat niet doet, dan wordt het besluit alsnog vernietigd.

Wilt u meer weten over uw rechten en plichten als huidig of toekomstig eigenaar van een appartement? Neem contact met ons op om een goed inzicht in uw positie te krijgen.