Oplegging verplichtingen aan derden bij verkoop registergoed nietig

Zeker in het zogenaamde buitengebied komt het nog al eens voor dat er van een particulier grond gekocht wordt voor de bouw van een nieuwe woning. Koper en verkoper worden dan dus buren. Vervolgens moeten er bouwplannen gemaakt worden en zal doorgaans een wijziging van het bestemmingsplan moeten worden aangevraagd. Dan is het wel zo prettig als u als koper weet dat de verkoper in dat stadium geen bezwaar zal maken tegen de ingediende bouwplannen en de wijziging van het bestemmingsplan. Hoe kunt u dat regelen?


Gelukkig kunt u het een en ander contractueel regelen met de verkoper. In de voorlopige koopakte en in de transportakte van het aan te kopen perceel bouwgrond kan worden vastgelegd dat de verkopende partij geen bezwaar zal maken tegen de bouwplannen van de koper. Als stok achter de deur kan ook worden vastgelegd dat de verkoper aan de koper een (forse) geldboete moet betalen als er toch bezwaar gemaakt wordt. Het voorgaande past helemaal binnen het geldende contractenrecht.

In de praktijk kan het ook zo zijn dat de verkopende partij ook grond verkoopt aan een of meer andere toekomstige huizenbouwers. De vraag doet zich nu voor of de tussen de eerste koper en de verkoper gemaakte afspraken (verbod op bezwaar maken tegen bouwplannen) ook (via een zogenaamd ketting-boetebeding) kan worden opgelegd aan een andere partij. Recent heeft een dergelijke zaak gespeeld en is door een (eerste) koper voorgelegd aan het Gerechtshof Amsterdam. Ook hier bleek de toekomstige buurman/verkoper enige tijd later zijn resterende eigendom te hebben verkocht aan een derde partij zonder dat in de akte van eigendomsoverdracht het met de eerste koper afgesproken ketting-boetebeding was opgenomen.

De eerste koper van de grond die zijn bouwplannen wenste te realiseren vorderde daarop via de rechter van verkoper de contractueel overeengekomen boete. Dit pakte voor deze koper anders uit dan verwacht aangezien volgens het gerechtshof het tussen de eerste twee partijen overeengekomen beding om het verbod op bezwaar maken ook op te leggen aan een volgende koper van het resterende perceel van de verkoper door de rechter ontoelaatbaar en nietig werd geacht. Volgens de rechter was de eerste afspraak toelaatbaar, maar kon het beding niet worden opgelegd aan opvolgende eigenaren van de verkoper. Een dergelijke afspraak werd door de rechter gezien als een aantasting van de fundamentele rechtsbeginselen die er toe strekken de rechtsbescherming van burgers te waarborgen.

Artikel 17 van de Grondwet bepaalt dat niemand tegen zijn wil kan worden afgehouden van de rechten die de wet hem toekent. Het maken van bezwaar tegen de bouwplannen kan daarom niet ongelimiteerd aan willekeurige opvolgende eigenaren worden ontzegd. De vordering van de boete is daarom afgewezen. Het notariaat is altijd op de hoogte van de meest recente rechtspraak. Wij kunnen vooraf bekijken welke afspraken u wel/niet rechtsgeldig in een contract kan vastleggen. Als u zich vooraf door ons laat informeren kan dit u achteraf veel narigheid en kosten besparen.

Wilt u hier meer ever weten? Bel ons voor het maken van een afspraak.