Oorspronkelijke bedoeling splitsingsakte en –tekening bepalend bij onderlinge afwijkingen

Het zal u maar gebeuren als appartementseigenaar, een verschil tussen de tekst van de splitsingsakte en de intekening op de splitsingstekening. Het komt voor. De vraag is dan welke van de mogelijke interpretaties van de tekst (de akte) en de tekening het aannemelijkst is. Het blijkt voor voldoende onenigheid te zorgen om die vraag voor de rechter uit te vechten.


Allereerst moet er een goed beeld zijn van de opzet en indeling van het appartementengebouw, zoals die ooit bij het maken van de splitsingsdocumenten is geweest. Daarbij moeten vaak ook andere documenten dan de splitsingsdocumenten worden betrokken. Denk aan ontwerptekeningen van de architect en de daaraan voorafgaande bouwaanvraag en bouwvergunning.

In een concreet geval ging het over de claim van een appartementseigenaar op het uitsluitend gebruik van enkele buitenruimten. De Vereniging van eigenaars (VvE) bestreed die visie met de stelling dat die buitenruimten voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn. Het gerechtshof stelde op grond van alle relevante stukken de VvE in het gelijk.

De vraag die de Hoge Raad vervolgens ter beantwoording kreeg voorgelegd, was of bij een verschil tussen akte en tekening in principe de tekening beslissend is. De Hoge Raad vindt van niet. Bij de vaststelling van het recht op uitsluitend gebruik in een appartementencomplex gaat het om wat daarover is vastgelegd in zowel de notariële akte van splitsing als de bijbehorende tekening. Ook wordt belang gehecht aan wat de bedoeling is geweest van degene die tot de splitsing van het gebouw in appartementsrechten is overgegaan. Dat moet objectief kunnen worden afgeleid van de omschrijving in de akte en de bijbehorende tekening. Deze voorwaarde heeft te maken met de rechtszekerheid, die vereist dat voor de vaststelling wat privégedeelten zijn en wat gemeenschappelijke gedeelten, alleen mag worden uitgegaan van wat voor iedereen zichtbaar in de openbare registers (Kadaster) is ingeschreven.

Noch de betrokkenen, noch te rechter mag bij de beoordeling betekenis toekennen aan andere dan in openbare registers ingeschreven stukken, als daar niet in die ingeschreven stukken naar wordt verwezen. Er mag daarom ook niet zomaar worden uitgegaan dat of de akte of de tekening de juiste weergave is. U – en uiteraard ook de rechter – moet uitgaan van op de stukken betrekking hebbende aanwijzingen en op de mogelijke interpretaties en de rechtsgevolgen daarvan.

Het is niet zo eenvoudig om vanuit de verschillende interpretaties en rechtsgevolgen daarvan af te leiden wat de opzet en indeling van het gebouw is. Daarom is het zaak dat de tekening bij de notaris al wordt nagekeken op overeenstemming met de tekst in de akte.

Wilt u meer weten over splitsingsakten en –tekeningen en de daaruit voortvloeiende gebruiksrechten? Bel ons voor het maken van een afspraak.