Nieuwe regeling erfdienstbaarheden vanaf 1 januari 2012

Als u wel eens naar het tv programma “De rijdende rechter” kijkt zal het u niet ontgaan zijn dat erfdienstbaarheden zoals rechten van overpad, uitzicht etc. tussen buurpercelen vaak problemen opleveren met heftige burenruzies als gevolg. Op 1 januari 2012 bestaat het nieuw Burgerlijk Wetboek 20 jaar, hetgeen consequenties kan hebben voor bestaande erfdienstbaarheden.


Voorheen kon een recht van weg of overpad nooit ontstaan door verjaring (de verjaringstermijn is sinds 1 januari 1992 20 jaar, zie hierna), vanaf 1 januari 2012 kan dit dus wél. Wilt u juist profiteren van zo een “verkrijgende verjaring” dan moet u tot 1 januari 2012 nog even niets doen. Wil u juist voorkomen dat er voor uw vervelende buurman een recht van overpad over uw perceel ontstaat dan moet u juist nu in actie komen.

Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan: door vastlegging in een notariële akte gevolgd door inschrijving in het Kadaster, en vanaf 1 januari dus ook door verjaring. Er zijn veel verschillende erfdienstbaarheden: denk hierbij aan recht van overbouw, recht van licht en uitzicht, het recht om bomen binnen twee meter van de erfgrens te hebben en erfdienstbaarheid van overpad en weg.

Tot 1 januari 1992 was het vrijwel onmogelijk dat door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad kon ontstaan. Verjaring was alleen mogelijk wanneer sprake was van voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden. Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke handelen, bijvoorbeeld het hebben van leidingen of bouwwerken onder of op andermans erf. Wil er sprake zijn van bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid van overpad dan moet er daadwerkelijk gebruik van het pad worden gemaakt.

Op 1 januari 1992 is de wet op dit punt aangepast. Vanaf dan is het mogelijk dat na een periode van 20 jaar een erfdienstbaarheid van overpad vanzelf ontstaat. De wet spreekt dan van “verkrijgende verjaring”.

Wat zijn de eisen voor een verkrijgende verjaring? Degene die zich beroept op verjaring moet zich minimaal 20 jaar hebben gedragen alsof hij gebruiker is van deze erfdienstbaarheid. Dat lijkt makkelijker dan het is. Het zo af en toe gebruik maken van het pad is onvoldoende. Ook afspraken (al dan niet schriftelijk) die partijen over het gebruik van het pad gemaakt hebben zijn niet altijd bindend.

Wat is dan wel voldoende om de erfdienstbaarheid te laten ontstaan? Bijvoorbeeld, iemand heeft de weg zelf aangelegd en onderhoudt deze ook, maakt er regelmatig gebruik van en heeft de inrichting van zijn perceel hierop afgestemd door bijvoorbeeld aan het einde van het pad een garage of schuur te bouwen.

De gevolgen van de verjaring kunnen verstrekkend zijn. Een aldus ontstane erfdienstbaarheid kan alleen in uitzonderlijke gevallen ongedaan worden gemaakt. Er is geen tegenprestatie verschuldigd en de andere partij kan gedwongen worden om de erfdienstbaarheid in te laten schrijven in het Kadaster, zodat de erfdienstbaarheid ook voor toekomstige eigenaren geldt. De partij die een dergelijke verjaring wil voorkomen moet nu in actie komen en heeft nog tot en met 31 december 2011 de tijd om de verjaring te stuiten (tegen te houden). Dit kan worden gedaan door schriftelijk en expliciet te melden dat de belanghebbende zich verzet tegen het ontstaan van de erfdienstbaarheid van overpad.

Let er wel op dat deze brief de andere partij ook bereikt door deze aangetekend te verzenden. Eventueel kan de verjaring ook via een verzoekschrift bij de Rechtbank geregeld worden. In beide gevallen gaat er opnieuw een verjaringstermijn van 20 jaar lopen.

Ons advies is om niet zelf aan de slag te gaan met de kans dat het gewenste effect niet wordt bereikt. Wij kunnen u helpen uw kansen in te schatten en de procedure voor u begeleiden.

Wilt u meer weten over tijdelijke verhuur van uw onverkochte woning? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.