Hoge Raad schept duidelijkheid bij geschil over ontvangst van verklaringen

Bij verkooptransacties van onroerend goed is het terugkooprecht geen onbekend verschijnsel. Het komt onder meer voor bij woningcorporaties, maar ook in de zakelijke wereld is het een bekende constructie. Denk maar aan voetbalstadions die door de gemeente worden overgenomen van de club, waarna de club als huurder gebruik blijft maken van het complex. Die huurprijs is dan vanwege het terugkooprecht lager dan wat gebruikelijk wordt betaald. Particulier of zakelijk, het kan altijd voorkomen dat de huurder regelmatig gemaand moet worden tot betalen. Wat zijn dan de rechten van de verhuurder, welke risico’s loopt de huurder?



Het terugkooprecht geldt meestal voor een contractueel – in de akte – vastgelegd aantal jaren. Bij het terughuren van het pand of complex door de verkoper is in de periode waarin het verkooprecht geldt vaak sprake van een verschuldigde huur die lager is dan de huur die normaal voor dergelijke panden of complexen moeten worden betaald.
Het is dan wel zaak dat de huurder de huur netjes betaalt en blijft betalen. Om de belangen van de koper (verhuurder) veilig te stellen kan daarom bijvoorbeeld worden vastgelegd dat de verhuurder bij overschrijding van betalingstermijnen telkens na een bepaalde periode een aanmaning mag sturen. Vervolgens wordt dan ook vastgelegd dat het terugkooprecht na een bepaald aantal aanmaningen vervalt en de huurder een normale, marktconforme huur moet gaan betalen.

Wat nu als die aanmaningen telkens terugkomen met de vermelding dat de post niet is afgehaald of het postbusnummer is opgeheven? Daarbij is van belang het antwoord op de vraag of de verkoper/huurder het postbusnummer als postadres gebruikte vanaf het sluiten van de overeenkomst en ook – bijvoorbeeld vanwege een eerdere verklaring van de huurder – vaststaat dat hij op dat adres de huurfacturen heeft ontvangen.
Geschillen op dit vlak zijn uitgevochten tot aan de Hoge Raad. Die stelt voorop dat een verklaring die aan iemand is gericht alleen werking kan hebben als de verklaring de betreffende persoon ook heeft bereikt. De wet blijkt niet in alle gevallen afdoende antwoord te geven, de Hoge Raad heeft dat wel gedaan.
Iemand heeft volgens de Hoge Raad een poststuk ontvangen als daarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat de geadresseerde van de verklaring kennis kan nemen. Daarbij vindt de Hoge Raad het wel belangrijk dat de geadresseerde voorheen naar buiten toe de indruk heeft gevestigd dat het betreffende adres ook de plaats is waarnaar voor hem bestemde mededelingen kunnen worden gestuurd. De afzender moet bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden. Is correcte aanbieding aannemelijk, dan staat in beginsel vast dat de brief de geadresseerde heeft bereikt.
Dat geldt te meer als blijkt dat de postbus / het adres op naam van de ontvanger stond, op diens briefpapier is vermeld, vanaf het sluiten van de overeenkomst is gebruikt als postadres en ook door de huurder is erkend dat eerdere aan dat adres verzonden facturen door hem zijn ontvangen.

Wilt u meer weten over koop, recht op terugkoop en daaraan gekoppelde huur? Bel ons voor het maken van een afspraak.