Geen canonherziening bij overdracht erfpachtrecht

Erfpachtrecht is een onderwerp dat regelmatig onderdeel uitmaakt van gerechtelijke procedures. Vaak is aanpassing van de canon – de jaarlijkse pachtvergoeding – aanleiding voor een geschil tussen eigenaar en erfpachter. Een erfpachtrecht wordt voor een lange periode gevestigd, in het algemeen tussen 30 en 60 jaar, soms ook “eeuwigdurend”. Gedurende een dergelijke periode doet niet alleen de inflatie haar werk, ook andere oorzaken zorgen voor mutaties in de geld- en goederenwaardering. Bij tussentijdse overdracht van het erfpachtrecht ziet de eigenaar zijn kans schoon en zal proberen de canon ook op basis van die andere oorzaken te verhogen.


Omdat een erfpachtrecht voor een periode van tientallen jaren is gevestigd, is er gerede kans dat er tussentijds behoefte is om het recht aan een ander over te dragen. Daarvoor is volgens de meeste vestigingsakten de toestemming nodig van de eigenaar. De vraag is of de eigenaar aan zijn toestemming de voorwaarde mag verbinden dat de canon wordt aangepast aan de huidige waarderingsnormen, omdat meestal de huidige canon sterk uit de pas zal lopen met een marktconforme canon.

Op grond van de wet mag een eigenaar voorwaarden verbinden aan zijn toestemming om het erfpachtrecht over te dragen. Oorspronkelijk was het argument daarbij dat gemeenten zo invloed hadden op de persoon van de verkrijger. Ook een voorwaarde die geen betrekking heeft op de persoon van de verkrijger is in principe toegestaan. Het gaat er om of de gestelde voorwaarde redelijk is.
De rechter zal altijd kijken naar de samenhang tussen de bepaling dat de eigenaar voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming moet verlenen en de overige bepalingen van de vestigingsakte.

Een erfpachtrecht heeft ook gevolgen voor derden. Derden moeten kunnen vertrouwen op wat in de openbare registers staat.

Wanneer wel canonherziening

Meestal bevat een erfpachtcontract een periodieke tariefaanpassing aan het prijsindexcijfer van de gezinsconsumpties. Soms is daarnaast ook bepaald dat de canon na verloop van bijvoorbeeld een kwart of de helft van de looptijd kan worden herzien. Op basis van de dan geldende onderliggende waarde. Herziening moet echter altijd gebaseerd zijn op bepalingen in de vestigingsakte.

Als een bepaling over canonherziening bij tussentijds overdracht ontbreekt en er ook anderszins niet in de akte is bepaald dat de voorwaarden kunnen worden gewijzigd, dan blijft alles zoals het was.

Wilt u meer weten over de voorwaarden waaronder herziening van de canon kan plaatsvinden? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.