Fout in splitsingsaktes opgeheven door VVE-besluit

Fouten zijn menselijk, ook bij het maken van splitsingsakten en splitsingstekeningen van gebouwen. Soms heeft dat nauwelijks negatieve gevolgen, maar het kan ook heel vervelend uitpakken. Dat overkwam eigenaren van drie gebouwen die vanuit een hoofsplitsing tot stand waren gekomen.


Na de hoofdsplitsing was er voor elk van de gebouwen een akte van ondersplitsing gemaakt en getekend. In de splitsingstekeningen en in de akte van hoofdsplitsing was vastgelegd dat de buitengevels behoren tot de gemeenschappelijke delen van de verschillende ondersplitsingen. In de aktes van ondersplitsing stond echter onbedoeld dat de kosten voor rekening komen van de hoofdsplitsing.

De verenigingen van eigenaren (VvE) van de hoofdsplitsing en de ondersplitsingen hebben – toen zij achter de fout kwamen – unaniem besloten dat de buitengevels tot de gemeenschappelijke gedeelten van de verschillende ondersplitsingen behoren en niet van de hoofdsplitsing. Als gevolg daarvan werd ook besloten dat de kosten voor rekening van de VvE's van de ondersplitsingen zouden zijn.

Eén van de partijen in de ondersplitsing kreeg jaren later echter spijt van dat besluit. Aanleiding was het besef dat de onderhoudskosten erg houden zouden worden. De betreffende VvE probeerde het eerdere besluit van de VvE's nietig te laten verklaren bij de rechter. Een argument daarvoor zou kunnen zijn, dat bij tegenstrijdigheid tussen splitsingstekeningen en splitsingsaktes de rechter moet bepalen of de splitsingstekeningen doorslaggevend moeten zijn of de splitsingsaktes.

Uit de uitspraak van de rechter blijkt dat deze uitgaat van het feit dat een hoofd- en ondersplitsing een veelgebruikte opzet is voor gebouwen met beperkte gemeenschappelijke voorzieningen. Er kunnen immers in de loop der jaren verschillen ontstaan in onderhoudskosten en inrichtingseisen. Daar hoeven de eigenaren van de andere gebouwen niet voor op te draaien, is de algemene opvatting. Dat geldt nog meer als het ene gebouw nieuwbouw is en het andere vernieuwbouw.

In dit geval constateerde de rechter ook een innerlijke tegenstrijdigheid tussen de splitsingsaktes en de splitsingstekeningen. Die fout en onduidelijkheid is met het eerste unanieme besluit van de VvE's over de buitengevels opgeheven. Er is daarom ook geen sprake van strijd met de statuten.. De rechtbank vond dan ook dat één van de partijen zich niet later eenzijdig aan dit besluit kan onttrekken. Er is daarom ook geen sprake van een nietig besluit.

Wilt u meer weten over de gevolgen van besluitvorming in VvE's of over splitsingen? Bel ons voor het maken van een afspraak.