De voor- en nadelen van erfpacht.

Als u een huis koopt, moet u zich goed realiseren met welke vorm van eigendom u te maken krijgt. Wordt u eigenaar van de grond en de woning? Of alleen van de woning en niet van de grond? Of van een appartementsrecht met een aandeel in de onderliggende grond? Of juist hier ook alleen van het appartementsrecht en niet van de grond? Elke vorm heeft consequenties voor de prijs die u betaalt. Hoe gaat het in z'n werk?


De markt voor koopwoningen is grofweg verdeeld in drie varianten van eigendom.

1. Grond en woning in eigendom.

Grondgebonden woningen heet dat in het jargon. Dit houdt in dat u eigenaar wordt van een stukje Nederland in de vorm van een kadastraal perceel. In de wet is geregeld dat de eigenaar van de grond automatisch eigenaar wordt van de op die grond aanwezige bouwwerken (de juridische term hiervoor is “natrekking”). U wordt dus eigenaar van de grond en de woning.

2. Wel de woning maar niet de grond.

Een andere vorm is erfpacht. Als u een woning op erfpachtgrond koopt wordt u geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. In de meeste gevallen is de grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven. In plaats van een eenmalige koopsom geeft erfpacht voor de gemeente een doorlopende bron van inkomsten. De erfpachter moet namelijk een jaarlijks bedrag aan de gemeente betalen, de erfpachtcanon. De erfpachtcanon bestaat meestal uit een percentage van de waarde van de grond. In tegenstelling tot huur is erfpachtcanon onder de huidige belastingwet fiscaal aftrekbaar.

Aan een erfpachtconstructie kunnen in de praktijk allerlei haken en ogen zitten waar u mogelijk niet op bedacht bent. De erfpachtvoorwaarden bestaan meestal uit 10 tot 15 pagina's juridische tekst waar voor een niet-jurist geen touw aan vast te knopen is. Hoe lang loopt de erfpacht? Dertig jaar? Honderd jaar? Onbepaalde tijd? Wanneer mag de grondeigenaar de canon verhogen? Elk jaar? Of bij afloop van het contract? Als erfpacht afloopt kan deze bijna altijd wel verlengd worden. Veel gemeenten grijpen die kans aan om de canon drastisch te verhogen. In de gemeente Den Haag bijvoorbeeld liepen in de jaren negentig de meeste honderdjarige erfpachtcontracten af. De erfpachters kregen toen de keuze uit het gaan betalen van een nieuwe canon die in veel gevallen tot 200 maal de oude canon bedroeg. Ook kon worden gekozen uit het eeuwigdurend afkopen van de canon waarbij de erfpachter de taxatiewaarde van de grond aan de gemeente kon betalen. De soort erfpacht is in sterke mate bepalend voor de waarde van een woning. Een woning op erfpachtgrond met een looptijd van 30 jaar zal in de laatste jaren van de looptijd lastig te verkopen zijn. U wilt weten waar u aan toe bent, hoe hoog de nieuwe canon wordt, wat de nieuwe looptijd wordt.

3. Appartementsrecht

Ook bij het kopen van een appartement kunt u te maken krijgen met erfpacht. Nu de huizenmarkt al geruime tijd niet meer zo soepel loopt hebben de projectontwikkelaars erfpacht ontdekt als middel om een appartement tegen een lagere prijs in de markt te zetten.

Dit werkt als volgt: stel, de normale prijs van een nieuwbouwappartement is € 250.000,-- vrij op naam. Door te kiezen voor erfpacht blijft het bij het appartement behorende aandeel in de grond eigendom van de ontwikkelaar en hoeft u hier dus ook geen koopsom voor te betalen. De prijs van de woning kan dan zakken tot bijvoorbeeld € 190.000,-- waardoor deze voor een grotere groep kopers bereikbaar wordt. Wel gaat de koper na de koop een maandelijkse canon betalen die meestal 5 a 6 % van de grondwaarde bedraagt, in dit voorbeeld dus circa € 250,-- per maand. Doordat de canon fiscaal aftrekbaar is zal het netto bedrag op circa € 160,-- uitkomen. Een bijkomend voordeel is dat het te betalen bedrag van de canon niet meetelt voor de berekening van de Nationale Hypotheekgarantie waarvoor u dus sneller in aanmerking kunt komen.

Zoals u ziet kan erfpacht ook voordelen bieden. Als u een woning op het oog heeft waarbij sprake is van erfpacht, neem dan contact met ons op. Vraag de verkoper naar de erfpachtvoorwaarden een laat deze voor het sluiten van de koop door ons beoordelen. Hierdoor voorkomt u onaangename verassingen en teleurstellingen.

Meer weten? Bel ons of klik op de link onder het kopje “Meer informatie” en wij nemen zo spoedig mogelijk contact met u op.